Blog IUR: Brzdenie výstavby mestom tlačí ceny bytov nahor
Bývanie v Bratislave je drahé. Na jeho cenu vplýva veľa faktorov, jedným z nich je komplikovanosť a dlhá doba povoľovacích procesov.
Tieto a ďalšie faktory nielen znižujú konkurenciu na trhu (jednoducho nie je dosť developerov, ktorí sú ochotní a schopní vziať na seba riziká súvisiace s novou výstavbou), ale priamo vplývajú aj na cenu konečných bytov. V sérii troch blogov sa pozrieme len na jeden čiastkový problém a to na tzv. vyvolané investície.
Čo sa za vyvolanými investíciami vlastne skrýva? Pri povoľovaní výstavby sa k hlavnej stavbe, ktorú realizuje developer „nabalia“ rôzne požiadavky mesta, alebo mestských častí, na investície do verejnej infraštruktúry. Aj keď oprávnenosť týchto požiadaviek je často kontroverzná, ak chce developer získať povolenie na stavbu, iné, ako súhlasiť s týmito „vyvolanými“ investíciami, mu neostáva.
V posledných rokoch sú to najmä požiadavky na rekonštrukcie celých križovatiek, prípadne predĺžení, respektíve dostavba, odbočovacích pruhov v existujúcich križovatkách a podobne. Obec má v zmysle zákona o obecnom zriadení povinnosť starať sa o cesty. Podľa územného generelu dopravy hlavného mesta SR Bratislava z roku 2015 bola väčšina hlavných križovatiek nevyhovujúcich. Žiaľ, mesto dlhodobo neinvestovalo do rozvoja cestnej infraštruktúry, financie boli vyčleňované na údržbu a rekonštrukcie.
Zlozvyk mesta v neprospech obyvateľov
Akýmsi zvykom sa stalo počkať na stavebníka väčšej stavby v danej lokalite a potrebnú prestavbu križovatky mu uložiť ako vyvolanú investíciu. Zaťaženie konkrétnej križovatky jedným stavebníkom, hoc aj súborom bytoviek s 250 bytmi, je ale len v jednotkách percent. Napriek tomu, že ide o verejnú infraštruktúru, na základe požiadaviek mesta, alebo mestských častí, musí jej rozvoj plne financovať stavebník / developer.
Potrebné je uvedomiť si, že toto sú náklady, ktoré sa v konečnom dôsledku premietnu priamo do cien bytov. Developeri tak reálne nahrádzajú úlohu samosprávy v zabezpečení cestnej infraštruktúry pre obyvateľov mesta. Tento systém ale nie je dobrý ani z hľadiska korupčného rizika. Je len ťažko vysvetliteľné, prečo niektoré stavby takéto podmienky dostanú a iné nie.
Našťastie, v legislatívne máme nástroj na pomerne elegantné riešenie. Ten sa volá zákon o miestnom poplatku za rozvoj. O tomto poplatku sme už písali v predchádzajúcich blogoch, kde sme upozornili, že Bratislavčanom priniesol 19 miliónov eur a použilo sa z neho minimum. V hlavnom meste je zavedený na celom území, a prevažne v maximálnej sadzbe 35 €/m2 nadzemnej podlažnej plochy.
Idea zákona bola, aby bola každá stavba zaťažená predvídateľným spôsobom a aby mesto získalo prostriedky aj na realizáciu investícii do cestnej infraštruktúry. Mesto tak na základe platného územného plánu vie predpokladať rozsah výstavby v území, ako aj potrebnú cestnú infraštruktúru. Z výnosov z poplatku za rozvoj potom dokáže financovať rozširovanie komunikácií, ako aj ďalšiu potrebnú infraštruktúru, napríklad škôlky, parky či iné užitočné investície.
Samotná cena ale nie je jediným problémom vyvolaných investícií. Poďme sa pozrieť na to, čo to vlastne v praxi znamená.
Vysvetlime si to na príklade
Mesto zaviaže developera vybudovať predĺženie odbočovacieho pruhu v križovatke, v priestore cestnej zelene a po kolaudácii dielo zdarma odovzdať do majetku mesta. Predĺžiť odbočovací pruh znamená pre developera pripraviť a povoliť projekt aj tejto stavby. Aby mohla byť táto stavba (odbočovacieho pruhu) povolená, musí developer ako jednu z vecí dokladovať aj vzťah k pozemku.
Tu naráža na prvý väčší problém. V lepšom prípade ide o pozemok mesta. Vtedy developer potrebuje nájomnú zmluvu, ktorou preukáže vzťah k pozemku. Na základe žiadosti pripravuje nájomnú zmluvu magistrát hlavného mesta Bratislava. S ohľadom na dĺžku procesov na meste, príprava takejto zmluvy trvá mesiace, pri vzniku komplikácií nezriedka viac ako rok. Návrh zmluvy musí schváliť zastupiteľstvo, čo celý proces ešte predlžuje a výrazne komplikuje.
Pozrime sa na to bližšie. Pracovníci magistrátu pripravia návrh zmluvy, v ktorej stanovia výšku nájmu podľa platných sadzieb z rozhodnutia primátora. Toto rozhodnutie ale nepozná sadzbu za účelom prenájmu pozemku za účelom výstavby verejnoprospešnej stavby. Naopak, do návrhu sa dostane cena za prenájom, ako by si ho chcel developer prenajať pre vlastné potreby na komerčné účely. Návrh zmluvy najprv prechádza poslaneckou finančnou komisiou, kde môže developer vystúpiť a navrhnúť zníženie ceny, nakoľko ide o výstavbu cesty v prospech mesta.
Obvykle tejto požiadavke komisia vyhovie a do zastupiteľstva je zmluva postúpená v dvoch variantoch. Nižšia cena na návrh developera, vyššia na základe platného rozhodnutia primátora. Tu obvykle nastáva problém, nakoľko takéto prenájmy sa obvykle na schôdzi prerokúvajú bez úvodného slova, len s informáciou o dvoch variantoch. Bez vysvetlenia, samozrejme, poslanci hlasujú za variant s vyššou cenou, nakoľko zníženie im nie je vysvetlené a naopak vyššia suma je prezentovaná ako tá, ktorá je stanovaná na základe rozhodnutia primátora.
Na zastupiteľstve môže nastať aj taká situácia, keď sa poslanci z rôznych dôvodov rozhodnú prenájom pozemku neschváliť. V takomto prípade celá situácia tragikomicky pripomína kocúrkovo, keď mesto dá developerovi podmienku niečo pre mesto postaviť a mestský poslanci mu na to hlasovaním odmietnu prenajať pozemok.
Po úspešnom odsúhlasení prenájmu zastupiteľstvom dochádza k finalizácii zmluvy a jej podpisu. Vtedy dochádza k zaujímavému momentu, keď developer, ako nájomník, musí platiť nájomné už od podpisu zmluvy, no samotnú stavbu predĺženia odbočovacieho pruhu môže začať realizovať až s právoplatným stavebným povolením. Do toho momentu v zmysle nájomnej zmluvy nemôže pozemok reálne užívať. Inak povedané, platí si za „rezerváciu“ možnosti stavať pre mesto zdarma v budúcnosti.
Asi je už každému zrejmé, do akej miery je samotná existencia takéhoto nájmu absurdná. Pripomína to situáciu, kedy by ste si pri rodinnom dome objednali od remeselníkov chodník, ale žiadali by ste ich, aby ho postavili zadarmo a aby vám ešte platili za nájom pozemku pod chodníkom, kým si ho dovolia stavať. Áno, je to zvláštne, ale takto sa časom vyvinula prax v Bratislave.
Riešenie sa dá nájsť, no týmto to nekončí
Niekto môže namietať, že obec len postupuje podľa zákona, ktorý ju zaväzuje, aby nájmy pozemkov boli schvaľované zastupiteľstvom. Avšak aj v tomto prípade existujú rovno dve pomerne jednoduché riešenia.
1 – doplniť rozhodnutie primátora o cenách prenájmov pozemkov o kategóriu „za účelom výstavby verejnoprospešných stavieb odovzdávaných do majetku mesta“ so symbolickým nájomným. Nevyrieši sa problém s dlhou prípravou a schvaľovaním zmluvy, ale aspoň sa nebudú zbytočne zvyšovať náklady pri novej výstavbe.
2 – uzavretie zmluvy o spolupráci. Toto je omnoho elegantnejšie riešenie. V rámci zmluvy sa mesto a developer dohodnú (zjednodušene povedané), že mesto bude stavebník a developer mu predĺženie križovatky dodá zdarma. Takto nemusí developer komplikovane riešiť vzťah k pozemku a úplne odpadá nájom.
Cesty teda existujú, len musí byť aj vôľa. Ak si myslíte, že týmto sa problémy a poplatky pri výstavbe predĺženia odbočovacieho pruhu končia, žiaľ, mýlite sa. Developera ešte čaká poplatok za záber verejného priestoru a nakoľko odbočovací pruh sa stavia v priestore časti stredového pásu, kde bola doteraz tráva, bude musieť riešiť aj vybudovanie novej zelene na základe rozhodnutia poslancov mestského zastupiteľstva. O tom ale až v ďalšom blogu.
Juraj Suchánek
výkonný riaditeľ IUR