V roku 2023 sa v Bratislave predalo najmenej novostavieb od hospodárskej krízy. Ponuka však bola malá a ceny preto stagnovali.
V roku 2023 sa v Bratislave predalo v novostavbách len necelých 800 bytov, vypočítali analytici Bencont Investments. Je to najslabší predaj od hospodárskej krízy v rokoch 2008-2009. Rovnaké tvrdenie však môžeme povedať aj o počte nových bytov, ktoré v priebehu roka vstúpili do ponuky. Aktivita sa tak výrazne zmrazila na strane dopytu aj na strane ponuky. Výsledkom je cenová stagnácia, ktorá pokračovala v poslednom štvrťroku 2023. Rok 2023 preto nepriniesol žiadne prekvapenia a môžeme ho nazvať relatívne „nezaujímavým“ rokom.
Podľa prepočtov analytikov z Bencont Investments uzavrel rok 2023 bratislavský trh s novostavbami s 3 240 voľnými bytmi v 85 projektoch. Podobné číslo sme videli aj na začiatku a aj v priebehu roka. To, že sa ponuka aj napriek veľmi slabému predaju nezvýšila znamená, že počet nových bytov pridaných do ponuky bol rovnako nízky a vo všeobecnosti kopíroval predaj. Nekonali sa tak žiadne veľké výpredaje a väčšina developerov zaujala konzervatívnu stratégiu vyčkávania.
Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5 136 €/m² s DPH. V priebehu roka 2023 sa tak zvýšila o 4,3 %. Ide o výrazné zníženie oproti 15,5 % rastu v roku 2022 a 18,4 % rastu v roku 2021. Ceny v roku 2023 síce mierne podrástli, no nárast bol spôsobený skôr zmenou štruktúry ponuky smerom k drahším bytom v centre mesta. Odhliadnuc od tohto ostali ceny bytov rovnaké ako na konci roku 2022.
Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (4.Q 2023)
| Okres | Počet bytov | Priemerná výmera | Priemerná cena na m² | Priemerná absolútna cena |
| BA I | 535 | 72,50 | 7 465 € | 540 036 € |
| BA II | 795 | 57,55 | 4 839 € | 282 620 € |
| BA III | 503 | 58,17 | 5 040 € | 288 371 € |
| BA IV | 905 | 65,43 | 4 271 € | 274 910 € |
| BA V | 502 | 63,55 | 4 858 € | 305 423 € |
| Spolu | 3240 | 63,24 | 5 136 € | 327 053 € |
Z hľadiska absolútnej ceny sa priemer dostal na 327 tisíc eur s DPH. Medziročne tak cena priemerného ponúkaného bytu v Bratislave vzrástla o 10,58 %. Za týmto rastom však stála najmä mierna zmena štruktúry ponuky bytov od menších bytov v strednom a nižšom segmente k väčším bytom vo vyššom segmente. Prejavilo sa to aj na priemernej rozlohe ponúkaných bytov, ktorá v roku 2022 vzrástla o 4,17 % na 63,24 m².
Z pohľadu predaja bol rok 2023 najslabším rokom od hospodárskej krízy 2008 – 2009. Počet predaných bytov dosiahol len 773 s tým, že sa priemerný predaj počas roka držal na úrovni okolo 180 bytov štvrťročne. Záver roka bol o niečo silnejší s 213 predanými bytmi v priebehu posledného štvrťroka, no o oživení trhu sa zatiaľ hovoriť nedá. Priemerná jednotková cena predaných bytov predstavovala 4 767 €/m² s DPH. Medziročne a aj medzikvartálne tak klesla o zhruba 3 %. V priebehu roka priemerná cena predaných bytov oscilovala okolo úrovne 4 750 – 4 900 €/m² s DPH. Väčšie výkyvy boli spôsobené najmä nízkym počtom predaných bytov, kde aj relatívne malé množstvo obchodov pohne výrazne s priemernou cenou. Priemerná absolútna cena predaných bytov dosiahla 306 tisíc eur a priemerná rozloha 63,97 m².
Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (4.Q 2023)
| Počet izieb | Počet bytov | Priemerná výmera | Priemerná cena na m² | Priemerná absolútna cena |
| 1 | 28 | 35,21 | 5 127 € | 180 113 € |
| 2 | 92 | 50,15 | 4 584 € | 229 515 € |
| 3 | 60 | 74,79 | 4 545 € | 335 553 € |
| 4 | 29 | 105,53 | 5 486 € | 603 263 € |
| 5 | 4 | 119,46 | 3 575 € | 399 306 € |
| 213 | 63,97 | 4 767 € | 306 509 € |
Rudolf Bruchánik: „Vývoj trhu s rezidenčnými novostavbami v Bratislave v roku 2023 by sa veľmi zjednodušene dal popísať ako „nezaujímavý a predvídateľný.“ Už pri výraznom poklese predaja v roku 2022 sa dalo očakávať, že sa v prostredí rastúcich úrokových sadzieb, dvojcifernej inflácií a všeobecnej ekonomickej neistote tak rýchlo nezotaví. Na mieste tak boli úvahy o poklese ciene bytov a porovnanie s krízovými rokmi. Na sekundárnom trhu k poklesu cien aj došlo, aj keď podstatne miernejšiemu ako počas krízy. Trh s novostavbami (nie len) v Bratislave je však špecifický veľmi obmedzenou ponukou a zásobou projektov pripravených na výstavbu. Roky trvajúci povoľovací proces a nedostatok pozemkov s funkciou umožňujúcou výstavbu nehnuteľností na bývanie dlhodobo brzdí ponuku a utlmuje konkurenčný boj medzi developermi. Na rozdiel od krízových rokov tak bol počet voľných bytov blízko rekordných miním a developeri boli v omnoho lepšej finančnej kondícií. Namiesto výpredajov tak ponechali ceny na rovnakej úrovni a spomalili alebo pozastavili budúcu výstavbu. Keď sa k tomu pridali faktory ako dramatický nárast cien stavebných materiálov a prác, pozemkov a nákladov na financovanie bolo zrejmé, že k znižovaniu cien developeri pristúpia len v naozaj krajnom prípade. Výsledkom teda bol rok, v ktorom sa predávalo len minimum bytov, nová ponuka na trh priniesla len rovnaké minimum, ako sa predalo a ceny ostali nezmenené.
Otázkou ostáva, čo pre realitný trh prinesie rok 2024. Základný trend, ktorý sa črtá posledné mesiace je kontinuálny pokles miery inflácie a postupný návrat k bežným hodnotám. To si už vyhodnotili aj centrálne banky a v roku 2024 sa tak očakáva postupný pokles základných úrokových sadzieb. Pre realitný trh by to malo znamenať najmä pokles sadzieb na hypotekárnych úveroch, čo by významne zlepšilo dostupnosť bývania. Tá sa, odhliadnuc od úrokových sadzieb, za posledný rok a pol už zlepšila, keď ceny nehnuteľností stagnovali no mzdy obyvateľstva výrazne rástli. Okrem toho sa zdá, že dôjde k postupnému zlepšeniu makroekonomického prostredia a zníženiu neistoty, čo by mohlo pozitívne ovplyvniť sentiment na strane kupujúcich. V roku 2024 preto očakávame zlepšenie situácie na realitnom trhu a postupný nárast predaja novostavieb v Bratislave. Z hľadiska cien zatiaľ očakávame skôr pokračovanie stagnácie, keď bude nárast predaja sprevádzať aj nárast odloženej ponuky nových projektov.“
BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú okrem iného aj projekty Rínok Rača, Jurský obytný park a Krone vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice). Viac nájdete na www.bencont.sk.
event2all pre Bencont už 13 rokov poskytuje poradenstvo pri public & media relations a organizácií eventov. Pozrite si case study o našej spolupráci: www.youtube.com/watch?v=vq1DbsVvfAg
