Rast cien novostavieb ponúkaných na bratislavskom realitnom trhu pokračoval aj v 1. štvrťroku 2021, konštatujú analytici z Bencont Investments. Medzikvartálne tempo rastu cien bolo najrýchlejšie za posledný rok a zdá sa, že opatrnosť kupujúcich a developerov spôsobená pandémiou úplne zmizla. Priemerná jednotková cena novostavieb v Bratislave sa posunula na rekordných 3 700 €/m², zatiaľ čo ponuka bytov opäť klesla k minimálnym úrovniam.    

Ku koncu 1. štvrťroku 2021 tvorilo ponuku novostavieb ponúkaných developermi v Bratislave 2 209 bytov. Tieto byty boli ponúkané v rámci 94 projektov naprieč všetkými piatimi okresmi hlavného mesta. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom tak došlo k ďalšiemu prepadu ponuky a to o viac než 300 bytov. Pokles počtu ponúkaných bytov zapríčinila slabá ponuka nových projektov a silný predaj, ktorý sa drží na vysokých úrovniach aj napriek obmedzenej ponuke a výraznému cenovému rastu.

Ceny bytov pokračujú v tempe rastu spred pandémie

Priemerná jednotková cena novostavieb v Bratislave medziročne vzrástla o 6,6 % na rekordných 3 706 €/m² vrátane DPH. Významný je medzikvartálny nárast, keď ceny bytov oproti koncu roku 2020 poskočili až o 3,1%. To je najvyššie tempo rastu od začiatku roku 2020 a teda od čias z pred pandémie. Zvýšenie tempa rastu cien bytov ďalej nasvedčuje problematickej situácii s obmedzenou ponukou nových projektov, ktorá je spôsobená zdĺhavým povoľovacím procesom.

Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (1. kvartál 2021)

Okres	Počet bytov	Priemerná výmera	Priemerná cena na m2	Priemerná absolútna cena
BA I	252	74,02	6 335 €	414 290 €
BA II	669	60,82	3 325 €	197 056 €
BA III	509	60,73	3 248 €	188 336 €
BA IV	512	78,06	3 438 €	260 559 €
BA V	267	71,85	3 552 €	223 447 €
Spolu/priemer	2209	67,44	3 706 €	236 384 €

K najvyššiemu rastu cien došlo v okresoch BA IV a BA V, pričom v oboch prípadoch za rastom stojí nová ponuka bytov so zvýšenými cenami v projektoch Slnečnice a Bory Bývanie, ako aj zvyšovanie cien bytov, ktoré sa v ponuke nachádzajú už z predošlých štvrťrokov. Ceny však nezvyšovali len tieto dva projekty, k rastu dochádzalo naprieč celou Bratislavou v množstve iných projektov. Priemerná obytná plocha ponúkaných bytov ostala nezmenená na úrovni 67,44 m² a absolútna cena bytov vzrástla 236 tisíc € vrátane DPH. Cena priemerného dvojizbového bytu v novostavbe v Bratislave sa dostala na 187 tisíc € a postupne sa tak šplhá k úrovni 200 tisíc €.

Vysoké tempo rastu však nezaznamenali len ponúkané byty, ale aj predané byty, pri ktorých sa priemerná cena vyšplhala na rekordných 3 450 €/m² vrátane DPH. Predaj si pri tom zachoval silné čísla, keď sa počas prvých troch mesiacov roku 2021 v Bratislave predalo 708 novostavieb. V rokoch 2016 a 2017 sa síce na štvrťročnej báze v priemere predávalo až 1200 bytov, no ponuka vtedy presahovala 4000 voľných bytov. Teraz je počet predaných bytov síce nižší, no v porovnaní s aktuálnou ponukou voľných novostavieb patrí naopak medzi najsilnejšie čísla vôbec. Táto skutočnosť opäť potvrdila robustnosť dopytu a vôľu kupujúcich akceptovať zvýšenou cenu.

Najpredávanejším artiklom ostali tradične dvojizbové byty s podielom na predaji 43 %. Zároveň však treba poznamenať, že došlo k zvýšeniu podielu predaja trojizbových bytov z 24 % na 28 % a nadpriemerne silný predaj si zachovali aj štvorizbové byty. Výhoda väčších bytov je v podstatne nižšej jednotkovej cene v porovnaní s malými, jedno a dvojizbovými bytmi.

Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (1. kvartál 2021)

Počet izieb	Počet bytov	Priemerná výmera	Priemerná cena na m2	Priemerná absolútna cena
1	103	35,06	3 908 €	134 242 €
2	306	53,01	3 482 €	184 020 €
3	200	76,46	3 223 €	242 087 €
4	81	105,06	3 223 €	342 272 €
5	14	145,33	4 096 €	603 047 €
Spolu	708	65,15	3 454 €	217 092 €

Ceny nových bytov opäť prekonali rekord

Ceny bratislavských bytov, predávaných v novostavbách opäť raz prekonali svoj predošlý rekord a dosiahli tak úrovne, ktoré si mnohí pred pár rokmi nevedeli predstaviť. Jeden z mediálne najznámejších a najdrahších projektov v Bratislave, Sky Park, prvý krát svoje byty uviedol do predaja pred štyrmi rokmi. Priemerná cena bytov na štvorec v tomto projekte sa vtedy pohybovala na úrovni pod 3 000 €/m². Dnes je  možné kúpiť novostavbu v cene pod 3 000 €/m² len v okrajových častiach Bratislavy, a keď sa objaví projekt s lepšou lokalitou a podpriemernou cenou, tak zvyčajne väčšinu svojich bytov vypredá ešte pred dokončením hrubej stavby.

Dopyt výrazne prevyšuje ponuku

Kľúčovým pre ďalší vývoj cien bytov na trhu ostáva pôsobenie dopytu a ponuky. Strana dopytu je podporovaná silným pracovným trhom, keď sa nezamestnanosť v Bratislavskom kraji nachádza pod úrovňou 5 % a na rok 2021 sa očakáva pokračovanie mzdového rastu vo výške 4,8 %. Banky opäť naplno pokračujú s poskytovaním úverov na nehnuteľnosti a sadzby ostávajú na rekordne nízkych úrovniach. Popri tom, zdá sa, že pominula aj opatrnosť kupujúcich vyvolaná neistotou z prebiehajúcej pandémie. Kupujúci si postupne uvedomujú, že predikcie o prepade cien bytov v desiatkach percentuálnych bodov sa nenaplnia a vracajú sa tak k myšlienke kúpu bytu. Na strane ponuky sa zároveň nič výrazné nezmenilo a nedostatok nových bytov spôsobil jej ďalší prepad.

„Málo bytov v ponuke je veľký problém, ceny budú ďalej rásť,“ konštatuje analytik

„Narastajúca cena bytov je pre slabšie zarábajúcu časť obyvateľstva Bratislavy ťažko prekonateľnou prekážkou, no ponúkajúci nemajú dôvod znižovať ceny, pretože v rade na kúpu bytu stojí vždy ďalší záujemca,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik a pokračuje: „Ponuka bytov ostáva kvôli extrémne nízkemu počtu vydaných stavebných povolení na svojich minimách, a preto sa nezdá, že by sa táto skutočnosť mala zmeniť. Vysoká cena bytov postupne vytláča obyvateľstvo na okraj Bratislavy a do okolitých obcí, ktoré v posledných rokoch zažívajú mimoriadny nárast obyvateľstva prostredníctvom migrácie. Okrem toho odrádza aj mladých absolventov, ktorí končia školu a rozhodujú sa o tom, či so svojim životom budú pokračovať v Bratislave alebo či sa vrátia do svojich domovských okresov. Otázka bývania pri tomto rozhodnutí popri pracovných príležitostiach zohráva najdôležitejšiu úlohu. Z dlhodobého hľadiska tak bude trpieť práve hlavné mesto, ktoré stratí svoju atraktivitu a konkurencieschopnosť v prilákaní nových obyvateľov.“

„Problém s nedostatočným množstvom nových bytov treba odstrániť čo najskôr, pričom jediným efektívnym a dlhodobo udržateľným riešením je zmena územného plánu a výrazné zjednodušenie a skrátenie povoľovacieho procesu pre získanie stavebných povolení. Zatiaľ však situácia ostáva nezmenená a problém na trhu pretrváva. Tempo rastu bytov na rok 2021 tak naďalej predikujeme na úrovni 5-10 %, pričom prvý štvrťrok ukázal, že 10 % vôbec nemusí byť nereálne očakávanie,“ uzatvára Bruchánik.

BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú okrem iného aj projekty Rínok Rača, Jurský obytný park a Krone vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice). Viac nájdete na www.bencont.sk.