Články

BRATISLAVA ZAŽÍVA VÁŽNY NEDOSTATOK NOVÝCH BYTOV, JE ICH NAJMENEJ ZA POSLEDNÝCH 15 ROKOV

Zdá sa, že obmedzenia NBS dopyt po bratislavských nehnuteľnostiach výrazne neobmedzili. Záujem o ne totiž v druhom štvrťroku vzrástol.

Zdá sa, že obmedzenia NBS dopyt po bratislavských nehnuteľnostiach výrazne neobmedzili. Záujem o ne totiž v druhom štvrťroku vzrástol. Nové byty na trh uviedlo viacero projektov, do ponuky pribudlo takmer 500 bytov, pričom za ostatné tri štvrťroky sa ponuka rozšírila spolu len o 583 bytov. Analytici Bencont Investments tak evidujú na trhu najmenší počet voľných bytov za posledných 15 rokov.

Ku koncu júna evidovali v Benconte na bratislavskom realitnom trhu 1930 voľných nových bytov v 104 projektoch. Z nich je 9 vypredaných na 100 % a ďalších 41 je vypredaných na viac ako 90 %.

Päť nových projektov po roku oživilo ponuku o takmer 500 bytov, čo je vzhľadom na pretrvávajúci dopyt veľmi málo,“ konštatuje Rudolf Bruchánik, analytik spoločnosti Benonct Invesmtent. „Hoci dopyt už nie je taký vysoký ako pred 2 či 3 rokmi, v pomere k voľným bytom hovoríme o vôbec najmenšej zásobe bytov za posledných 15 rokov,“ dodáva.

Predaj bytov tvoril v druhom štvrťroku spolu 824 bytov, čo je oproti začiatku roka nárast (669). Predávalo takmer 80 % projektov v ponuke, pričom len 12 projektov tvorilo cez 50 % predaja. Veľa z projektov predáva už len 1 – 2 byty štvrťročne, čo predstavuje fakticky len dopredaj. Rozhodujúcim faktorom tak bude rozšírenie ponuky o ďalšie nové projekty.

Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (2.Q 2019)

Obvod Počet priemerná výmera priemerná cena na m² s DPH priemerná absolútna cena s DPH
BA I 234 75,73 3 499 € 225 591 €
BA II 495 70,50 2 958 € 209 346 €
BA III 459 69,43 3 354 € 212 364 €
BA IV 418 67,88 2 615 € 181 292 €
BA V 324 71,64 2 855 € 207 178 €
Spolu 1930 70,50 3 014 € 205 204 €

V druhom štvrťroku pokračovala priemerná cena bytov na bratislavskom realitnom trhu v raste, keď dosiahla 3014 €/m2 s DPH. Ide tak o medziročný rast na úrovni 9,38 %, no oproti prvému štvrťroku je to pokles, aj keď iba o 0,26 % (vôbec prvý medzištvrťročný pokles od konca roku 2014). Nové projekty prišli na trh s jednotkovo nižšou cenou, no jej zvyšovanie spôsobil predaj lacnejších bytov zo zostávajúcej staršej ponuky. V projektoch tak ostávajú tie jednotkovo drahšie a zároveň väčšie byty, ktoré si dlhšie hľadajú svojich záujemcov. Nových bytov pribudlo za ostatné 3 mesiace spolu 478, pričom ku koncu júna sa predala tretina z nich. Najviac z nich pribudlo v II. a III. okrese Bratislavy. Tieto projekty majú priemernú cenu necelých 2800 €/m2 a nad úrovňou priemeru sa pohybovali ceny len pri projekte Pod Vinicou v Novom meste.

Absolútna priemerná cena bytov sa dostala v druhom štvrťroku na úroveň 205 tisíc €, čo je medziročne o 10,3 % viac. Takto vyšší priemer ťahajú najmä drahé byty v užšom centre a pár ich pribudlo v nových projektoch, najmä v spomínanom projekte Pod Vinicou. Rast absolútnej ceny je spojený s rastom priemernej výmery bytov. Tá dosiahla 70,5 m2. To je medziročne viac o 3,66 % (resp. 2,5 m2). Rast nie je spôsobený len tým, že pribúdajú väčšie byty, ale najmä tým, že menšie byty sa do ponuky voľných ani nedostanú, a hneď sa vypredávajú. Priemerná výmera predaných bytov dosiahla takmer 65 m2 a medziročne zaznamenala až 8,17 % rast. Prvé 4 najpredávanejšie projekty, ktoré tvoria štvrtinu predaja, dosahovali priemernú výmeru predaných bytov na úrovni 55 m2. Dopyt tak zjavne aj pre absolútnu cenu akceptuje stále tie menšie byty z ponuky.

Pri predaji bol tradične najviac zastúpený segment 2-izbových bytov. Tie tvorili cez 45 % predaja a určovali aj vývoj na trhu. V tomto segmente dominovali projekty ako Kesselbauer, Omnia (novopridaný projekt) a BORY HOME. V segmente 3-izbových bytov tiež dominovali BORY HOME spolu s Cubicon Gardens – projekty s dostatočnou ponukou bytov. Novopridané projekty ako Omnia, Tillia, Pod Vinicou či Galvani home sa pričinili o 17 % predaja.

Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa izbovosti (2.Q 2019)

Počet izieb počet priemerná výmera priemerná cena na m² s DPH priemerná absolútna cena s DPH
1 105 35,49 2 979 € 105 759 €
2 373 51,95 2 935 € 149 673 €
3 250 76,43 2 675 € 203 913 €
4 85 109,57 2 891 € 312 636 €
5 11 178,93 3 855 € 701 008 €
Spolu 824 64,92 2 861 € 181 593 €

Priemerná cena bytov nám rastie už len v dôsledku zotrvania drahých bytov v ponuke z minulosti, keďže nové projekty s nadpriemernými cenami neprichádzajú,“ komentuje ceny bytov Bruchánik. „Zároveň z ponuky okamžite vypadávajú menšie a lacnejšie byty, ktoré sú cenovo najdostupnejšie. Vzhľadom na veľkosť súčasnej ponuky a stále pomerne slušný dopyt by musela prísť oveľa vyššia ponuka nových projektov na trh, aby sa zvýšila zásoba bytov na trhu. Dopyt je tak skôr držaní sa na nižších úrovniach pre slabú ponuku ako pre obmedzenia NBS zavedené už v minulom roku. Pozitívne pre pokračovanie nákupu nehnuteľnosti sú stále úrokové sadzby na minimách a rast mzdovej úrovne. S očakávanými zmenami v rámci hospodárstva v ďalších rokoch sa môže táto situácia zmeniť a môže dôjsť k zhoršeniu prístupu k financovaniu. V ďalších štvrťrokoch bude cena zrejme pozvoľne stále rásť, aj keď koncom roka sa rast môže medziročne pohybovať už len na úrovni 3 – 5 %,“ uzatvára.

BENCONT: Ceny starších bytov rastú, na trhu chýbajú malé byty. Hore idú aj ceny prenájmov.

Ceny starších bytov ponúkaných v Bratislave (byty „z druhej ruky“) v treťom štvrťroku 2018 vykázali ďalší rast. Vypočítali to analytici spoločnosti Bencont Investments. Jednotková cena takéhoto bytu sa v priemere vyšplhala na 2 425 € / m² s DPH a dosiahla tak medziročný nárast 8,2 %. Stalo sa tak v súlade s rastom cien novostavieb, ktorý spôsobuje pokles ponuky na trhu. Pozorovateľný je trend rastu priemernej rozlohy bytov ponúkaných na sekundárnom trhu, čo môže znamenať nedostatok menších bytov, ktoré z ponuky rýchlo miznú.

Ceny starších bytov vykazujú veľmi podobný trend aj tempo rastu ako novostavby. Za posledné 4 roky, t.j. od roku 2014 vzrástli v priemere za Bratislavu ceny starších bytov o 34,3 %, čo znamená priemerné ročné tempo rastu 8,57%.

Tradične najvyššia cena starších bytov bola v Starom Meste a to na úrovni 2973 €/m². Ceny bytov v tejto mestskej časti sú v priemere o 600 €/m² vyššie ako v ostatných bratislavských okresoch. Pri dvojizbovom byte o veľkosti 50 m² sa ide o rozdiel v absolútnej cene bytu 30 000 €. Najlacnejšie byty sa nachádzajú v okresoch BA IV  na úrovni 2250 €/m².

Z hľadiska priemernej rozlohy analytici na sekundárnom trhu s bytmi zaznamenali nárast na 68,53 m². Od koncu roka 2017 tak rozloha vzrástla o  vyše 5 m². Zaujímavé tu je porovnanie s primárnym trhom s novostavbami. Priemerná rozloha ponúkaných novostavieb ku koncu tretieho štvrťroka 2018 predstavovala 68,8 m², čo je takmer identické číslo, ako ponúkané byty zo sekundárnej ponuky. Pri pohľade na priemernú rozlohu predaných novostavieb je však evidentné, že kupujúci preferujú menšie byty. V súčasnosti tak chýba ponuka menších bytov na trhu s novostavbami, ale aj na trhu so staršími bytmi. To v blízkej budúcnosti môže vyvolať zvýšený rast cien menších bytov.

Absolútna cena bytov z druhej ruky takisto rástla. K tretiemu štvrťroku dosiahla 163 tisíc €. Najlacnejšie byty boli v Petržalke (137 tisíc €), kde je podstatne vyššia ponuka menších bytov ako vo zvyšku Bratislavy. Najdrahšie byty sú stále v Starom Meste – 238 tisíc €. Z hľadiska izbovosti sa v ponuke na sekundárnom trhu zaznamenal najväčší počet trojizbových bytov, ktoré zo štatistickej vzorky 1000 bytov predstavovali 41%. 32% tvorili dvojizbové byty, 16% jednoizbové, 10% štvorizbové a len 1% 5-izbové byty.

Priemerná cena prenájmu v Bratislave dosiahla v treťom štvrťroku 800 € na mesiac vrátane energií. Priemerná cena na m² vrátane energií zas predstavovala 12,41 €, čo medziročne predstavovali nárast o 11%. Nárast ceny prenájmov bol spôsobený všeobecným rastom cien nehnuteľností, no do istej miery aj tým, že sa v ponuke bytov na prenájom objavuje stále viac „novostavieb“ (bytov s vekom cca do 10 rokov).

Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments: „Ceny starších bytov aj v treťom štvrťroku pokračovali so zvýšeným tempom rastu, ktoré prekonalo tempo rastu cien novostavieb. Dôvodom je obmedzená ponuka na trhu, ktorá nezodpovedá súčasnej úrovni dopytu. Úroveň dopytu na sekundárnom trhu sa presne kvantifikovať nedá, no na primárnom trhu, aj napriek zavadeniu opatrení NBS a výraznému poklesu ponuky, stále evidujeme silný predaj. Ponuka novostavieb na primárnom trhu sa od roku 2017 znížila o viac než 30%. Kupujúci sa tak obracajú na sekundárny trh, ktorý disponuje jednak zásobou lacnejších starých bytov a z časti aj ponukou novostavieb, ktoré sa ako investičné byty vracajú do ponuky. Evidentný je na trhu nedostatok menších bytov. Priemerná rozloha predaných novostavieb dosahuje 60 m², zatiaľ čo priemerná rozloha voľných novostavieb, ako aj bytov zo sekundárneho trhu, je 68 – 69 m². To znamená, že ponuka menších bytov klesá, resp. z ponuky miznú najrýchlejšie a ostávajú v nej skôr väčšie byty. Ceny týchto bytov budú pravdepodobne rásť rýchlejším tempom ako väčšie byty. Okrem toho v prospech rastu cien starších bytov môže hovoriť aj úverová regulácia, keď si kupujúci kvôli obmedzeniam budú musieť kúpiť skôr starší byt. Z hľadiska dopytu v súčasnosti nevidíme dôvody na pokles cien. Nezamestnanosť je na rekordne nízkej úrovni, úrokové sadzby takisto a mzdy stále ďalej narastajú. Z týchto dôvodov predpokladáme približovanie sa cien starších bytov k novostavbám s medziročným tempom okolo 6-7%, pričom menšie byty v populárnych lokalitách môžu rásť aj tempom do 10% medziročne.

BENCONT: Naštartuje nedostatočná ponuka opäť cenový rast?

Prvý štvrťrok v roku 2018 na  bratislavskom realitnom trhu priniesol pokračovanie silného dopytu nad 1000 bytov. Spolu sa developerom podarilo predať 1007 bytov. Najzaujímavejšou skutočnosťou bol prepad celkovej ponuky, ktorá klesla z 3952 voľných bytov na 3646 a sprevádzal ju prudký cenový rast voľných bytov. Otázka teda je, či bratislavský realitný trh onedlho nenarazí na nedostatočnú ponuku bytov.

Podľa analytikov spoločnosti Bencont Investments tvorilo ponuku novostavieb na realitnom trhu v Bratislave ku koncu marca 2018 3646 bytov v rámci 125 rezidenčných projektov. Na trh v prvom kvartáli vstúpilo 8 nových projektov, spolu však nepriniesli ani 500 nových bytov. Najväčším novým projektom boli projekt Sputnik v Ružinove a nové etapy projektu Stein 2 v Starom Meste. Nová ponuka bytov bola nedostatočná na to, aby pri aktuálnom predaji udržala rovnakú úroveň voľných bytov a celkovo sa tak ponuka prepadla o takmer 10%. Ide už o tretí prepad po sebe a od druhého štvrťroku 2017 klesol počet voľných bytov v Bratislave z 4840 na súčasných 3646 bytov, t.j. o 25%. Za prepadom ponuky je najmä tretí okres, kde v rokoch 2016 a 2017 vzniklo veľa nových projektov. Tie sa postupne vypredávajú a novými projektami sú nahrádzané len ojedinele. Ku koncu roka 2017 tvoril okres BA III sám 34% celkovej ponuky novostavieb. V súčasnosti predstavuje 15,7% ponuky.

Jednotková cena voľných bytov dosiahla úroveň 2687,93 eur/m² vrátane DPH. Ide tak o medziročný rast o 6,6%, no medzikvartálne ceny vzrástli o veľmi výrazných 3,2%. Za rastom stoja najmä okresy BA III, BA IV a BAV, kde došlo k vypredaniu jednotkovo lacných bytov aj k zdražovaniu už ponúkaných bytov. Vzhľadom na nižšiu ponuku bytov klesá developerom konkurencia a môžu si tu tak dovoliť zvýšiť ceny bez strachu zo straty zákazníkov.

Z hľadiska rozlohy dosiahli v priemere voľné novostavby v Bratislave 66,62 m², čo je mierny nárast v priemernej rozlohe bytov. Tá od tretieho štvrťroku 2016, keď dosiahla svoje minimá na úrovni 63,6 m², konštantne narastá. Kupujúci majú stále záujem o menšie byty a tie tak z ponuky rýchlejšie ubúdajú. To je dôvodom rastu priemernej rozlohy ostávajúcich bytov. Absolútna cena bytov dosiahla 178 410,97 eur vrátane DPH. V roku 2017 sa držala na úrovni okolo 160 -170 tisíc eur, no po raste jednotkovej ceny a priemernej rozlohy prekonala hranicu 170 tisíc.

Predaj novostavieb dosiahol v prvom štvrťroku 2018 1007 bytov. Ide o pozoruhodné číslo a zdá sa, že dopyt po novostavbách sa v Bratislave ustálil na úrovni tesne nad 1000 bytov. Priemerný štvrťročný predaj v rokoch 2016-2017 dosahoval takmer 1200 bytov. Najviac bytov sa predalo v okrese BA II (248 bytov, najviac Jarabinky, Galvaniho dvory a Klingerka) a v Petržalke (247 bytov z toho 75% tvorili Slnečnice). V Novom Meste sa najlepšie predávalo Tehelné pole a Urban Residence, v okrese BA IV Devínka pod lesom a v Starom Meste projekt Stein 2. Najpredávanejším projektom v Bratislave boli Slnečnice, ktoré „spravili“ 18,5% celkového predaja novostavieb.

Priemerná cena predaných bytov dosiahla 2551,42 eur/m² vrátane DPH, čo oproti predchádzajúcemu kvartála predstavuje veľmi mierny nárast o 0,7%. Oproti priemernej cene voľných bytov bola o zhruba 130 eur/m² nižšia, čo znamená, že sa značná časť dopytu zameriava na jednotkovo lacnejší segment bývania. Priemerná rozloha predaných bytov dosiahla 63 m² a priemerná absolútna cena 155 654,32 eur. Stále platí skutočnosť, že ľudia majú vo všeobecnosti prednostne záujem o menšie, a absolútne aj jednotkovo lacnejšie byty.

Z hľadiska izbovosti ostali najpopulárnejšie dvojizbáky, ktoré tvorili 38,6% celkového predaja. Ponuka dvojizbových bytov sa postupne znižuje, a preto je možné, že v blízkej dobe nastane nedostatočná ponuka tohto bytového segmentu. Po dvojizbákoch tvorili trojizbové byty 29,6% predaných bytov, jednoizbáky 16,2% štvorizbáky 7,8% a jednoizbové byty len 1,9%.

Pokračovanie silného predaja na úrovni okolo 1000 bytov sa dalo očakávať,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura. „Cenová dostupnosť bývania (ceny nehnuteľnosti vzhľadom na mzdy) je momentálne na najvyššej úrovni v histórii Slovenska a bývanie si môže dovoliť stále viac ľudí. Veľmi dôležitým faktorom sú aj úrokové sadzby na hypotékach, ktoré sú v súčasnosti na priemernej úrovni približne 1,7%. To znamená značne nižšie splátky pri hypotékach. Okrem toho je situácia na pracovnom trhu pre ľudí mimoriadne priaznivá a očakávaný budúci vývoj ekonomiky je pozitívny. Vysoký dopyt po nehnuteľnostiach je preto prirodzený.“

Postupne sa však začínajú objavovať faktory, ktoré tento dopyt môžu značne obmedziť. Najdôležitejším faktorom sú nové pravidlá Národnej banky Slovenska k poskytovaniu úverov bankami. Podľa nového pravidla, ktoré nadobudne platnosť od júla 2018 bude maximálna úverová zadlženosť obyvateľa môcť dosahovať 8 násobok jeho priemerného ročného čistého príjmu. Napríklad v prípade osoby, ktorá zarába 1200 eur v hrubom a teda 902,4 eur v čistom predstavuje takto vypočítaný maximálny objem úveru 86 630,4 eur. Pre kúpu nehnuteľnosti vo výške 150 tisíc eur (lacnejší trojizbový byt v Bratislave) by jednotlivec musel zarábať 1562,5 eur v čistom resp. 2155 eur v hrubom. Pre jednotlivca tak bude extrémne náročne požičať si na kúpu nehnuteľnosti, čo platí najmä v Bratislave. Dopyt po nehnuteľnostiach tak môže značne utrpieť.

Matúš Jančura: „Ďalším faktorom potenciálneho poklesu dopytu po bytoch je stále viac obmedzená ponuka bytov. Kontinuálny pokles počtu voľných bytov a zrýchlený rast ceny v Bratislave začína pripomínať situáciu v Prahe. V Prahe nová ponuka bytov dlhodobo nestíhala za dopytom, až kým nedošlo k situácii, že byty zdraželi na toľko, že dopyt po nich značne poklesol. Pre porovnanie – v roku 2017 sa v Prahe predalo 5500 novostavieb zatiaľ čo v Bratislave sa predalo 5020. Z hľadiska hospodárskeho rastu, situácie na trhu práce a spotrebiteľskej dôvery v ekonomiku sú na tom oba trhy podobne. Rozdiel medzi nimi je však v tom, že Praha je z hľadiska populácie dvojnásobne väčším trhom. Predaj bytov aj napriek tomu však dosiahol v roku 2017 na oboch trhoch podobné čísla. Pokiaľ sa v Bratislave neobnoví ponuka bytov v podobe nových developerských projektov, tak je možné, že sa začne ďalej podobať „pražskému scenáru“ obmedzenej konkurencie a cenového rastu. Z tohto hľadiska môžeme v blízkej dobe v Bratislave očakávať ďalší cenový rast, nepredpokladáme však zatiaľ, že by bol vyšší ako 1-1,5% medzikvartálne, resp. 3-6% medziročne.“

Spoločnosť BENCONT INVESTMENTS patriaca pod BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu a komodít pre vlastné potreby a potreby svojich klientov. Analýzy realitného trhu publikuje a uzatvára každý kalendárny štvrťrok. Jej sesterské spoločnosti realizujú okrem iného realitné projekty Jurský obytný park vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Valerian v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice). Viac analýz nájdete na www.bencontinvestments.sk.

vysetrenie.sk: Chutné paradajky začiatkom jari? Farmár prezradil veľké pestovateľské tajomstvo

Vďaka moderným technológiám je možné, aby aj zimné paradajky boli zdravé a chutili rovnako šťavnato ako letné.

Čítaj celý článok na vysetrenie.sk