Mendelsohn

BENCONT: Bratislava má najmenej voľných bytov od roku 2014

Ponuka novostavieb klesá, chýbajú nové projekty, konštatujú analytici z Bencont Investments. Tretí štvrťrok 2018 totiž priniesol v Bratislave výrazný pokles počtu novostavieb v ponuke. Developeri ich spolu ponúkali 3185, čo je najnižšie číslo od roku 2014, t.j. od čias oživenia trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave. Dôvodom bolo minimum nových projektov. Počet predaných bytov priamo od developerov tiež poklesol, keď sa počas tretieho štvrťroka predalo 862 novostavieb. Pod hranicu 1000 bytov sa predaj tak dostal po dva a pol roku. Vzhľadom na obmedzenú ponuku a spustenia regulácie úverov na nehnuteľnosti však nejde o žiadne prekvapenie.

Ponuku novostavieb ku koncu septembra tvorilo 3185 bytov v rámci 111 projektov (resp. jednotlivých etáp projektov). Na jeden projekt tak pripadalo 28,7 bytu zatiaľ čo na prelome rokoch 2016 a 2017, keď bol trh z hľadiska ponuky a dopytu na vrchole pripadalo na jeden projekt okolo 40 bytov. V súčasnosti tak cítiť absenciu veľkých projektov s veľkou ponukou voľných bytov a klient má obmedzený výber. Ponuka voľných bytov priamo od developerov sa v Bratislave kontinuálne prepadá od druhého štvrťroku 2017, keď dosahovala úroveň 4840 bytov. Dôvodom je robustný predaj, ktorý svedčí o neutíchajúcom dopyte po bývaní v Bratislave.

Čo sa týka rozloženia ponuky bytov podľa bratislavských okresov, najnižšiu ponuku sme evidovali v okrese BA III, len 412 bytov. Nedostatok novostavieb v treťom okrese sa začal prejavovať už koncom roku 2017, no momentálne tu počet voľných bytov prvý krát poklesol pod ponuku v Starom Meste. Z 412 bytov v treťom okrese sa pritom 125 nachádzalo v Rači a ďalších 96 bytov sa radilo do vyššieho segmentu na Kolibe. V Novom Meste sa tak ponuka obmedzila na necelých 200 bytov, z čoho takmer polovicu tvoril dopredaj bytov vo väčších projektoch Urban Residence a Tehelné pole.

Petržalke tradične dominovali Slnečnice, ktoré z 590 voľných bytov v tejto mestskej časti predávali 442. Záujem o bývanie v Petržalke je v posledných rokoch evidentné, no dostupnosť novostavieb je aj tu obmedzená a chýba najmä v oblasti na začiatku Petržalky okolo Bosákovej a Jantárovej cesty t.j. v blízkosti električkovej trate.

V okresoch BA IV a BA I bola ponuka vzhľadom na charakter dopytu solídna, aj keď Staré Mesto v minulosti ukázalo, že tu veľké projekty typu Panorama City alebo Skypark dokážu vytvoriť vysoký dopyt. Okres BA II si stále zachoval vyššiu ponuku, no aj tu sme po dlhšej dobe evidovali prudší pokles (za 1010 na 802 bytov).

Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov

Obvod počet priemerná výmera priemerná cena na m² s DPH priemerná absolútna cena s DPH
BA I 446 76,78 3 368,59 € 221 521,97 €
BA II 802 69,65 2 768,41 € 204 921,01 €
BA III 412 71,84 2 991,92 € 203 474,99 €
BA IV 935 65,58 2 492,58 € 163 996,16 €
BA V 590 64,62 2 613,98 € 177 595,24 €
Celkový súčet 3185 68,78 2 757,06 € 187 597,21 €

 

Priemerná jednotková cena voľných novostavieb v Bratislave dosiahla ku koncu štvrťroka 2757 eur/m² s DPH. Oproti predchádzajúcemu kvartálu nešlo o žiadnu zmenu zatiaľ čo medziročne vzrástla o 6,1%. Medziročný rast bol spôsobený zvyšovaním cien vo veľkých projektoch ako Slnečnice, Nuppu alebo BORY home, kde developeri zdvihli ceny v priemere okolo 10%.

Priemerná absolútna cena nového bytu v Bratislave dosiahla 187 597,21 € s DPH. Rastúca jednotková cena a rastúca priemerná rozloha existujúcej ponuky tu medziročne vyvolali 11%-ný nárast. Priemerná rozloha dosiahla 68,78 m², čo predstavuje ďalší rast od dna v roku 2016, keď dosahovala rekordne nízkych 63 m². Dôvodom rastu bol však nie trend stavania väčších bytov ale nedostatok tých malých, ktoré v rokoch 2016 a 2017 boli súčasťou veľkých projektov. V súčasnosti je ponuka takýchto bytov značne zredukovaná, keďže predstavovali najatraktívnejší artikel a rýchlo sa vypredali. V ponuka stále ostávajú väčšie byty, čo je trend trvajúci už niekoľko kvartálov.

Počet predaných bytov počas tretieho štvrťroku dosiahol 862 bytov. Z hľadiska izbovosti nepriniesol tretí kvartál výraznejšie zmeny v preferenciách klientov. Najpopulárnejší artikel stále predstavovali malé, dvojizbové byty, ktorých konkurencieschopnosť spočíva najmä v nízkej absolútnej cene. Spolu sa ich predalo 385, nasledovali trojizbáky s predajom 274 a jednoizbové byty, ktorých sa predalo 131. Väčších štvor a päťizbových bytov sa spolu predalo 72.

Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa izbovosti

Počet izieb počet priemerná výmera priemerná cena na m² s DPH priemerná absolútna cena s DPH
1 131 32,69 2 610,67 € 88 366,23 €
2 385 50,24 2 714,03 € 137 504,52 €
3 274 76,32 2 633,12 € 200 436,46 €
4 66 104,23 2 960,53 € 313 279,99 €
5 6 164,00 3 770,29 € 562 274,33 €
Celkový súčet 862 60,79 2 695,00 € 168 169,76 €

 

Priemerná jednotková cena predaných bytov dosiahla 2695 eur/m² s DPH. Oproti predchádzajúcemu kvartálu sa tak zvýšila o 4% a priblížila k priemernej cene voľných bytov. Priemerná absolútna cena sa dostala na úroveň 168 tisíc eur, čo je o takmer 20 tisíc menej ako priemerná absolútna cena voľných bytov. Priemerná rozloha predaných bytov je pri 60,8 m² takisto podstatne nižšia (o 8 m²), čo potvrdzuje pretrvávajúci trend vysokého dopytu po menších a absolútne lacnejších bytoch.

Počet predaných novostavieb v Bratislave počas tretieho štvrťroku prvý krát po dva a pol roku klesol pod hranicu 1000 bytov. Vzhľadom na aktuálnu situáciu na tomto trhu však nejde o žiaden dramatický pokles, ktorý by mal byť predzvesťou poklesu ceny bytov. Dopyt po bytoch stále ostáva vysoký, predaj v treťom štvrťroku však bol zasiahnutý reguláciou trhu s úvermi na nehnuteľnosti a výrazne zníženou ponukou. Regulácia vo forme obmedzenia maximálnej výšky úverov spôsobil presun istej časti predaja do predošlých štvrťrokov. Nižšia ponuka zas predstavovala obmedzenejší výber pre klientov, keď mnoho projektov už neponúkalo najatraktívnejšie byty ale buď drahšie, väčšie byty alebo byty s horšími dispozíciami,“ konštatuje vedúci analytik Bencont Investments Matúš Jančura a pokračuje: „Okrem toho bol v niektorých populárnych lokalitách výrazne obmedzený počet voľných bytov, čo sa prejavilo v zníženom predaji resp. v presune dopytu do bytov z druhej ruky. Predpokladáme, že klesajúca ponuka a pretrvávajúci dopyt budú skôr tlačiť na ďalší cenový rast, spôsobený nižšou konkurenciou na trhu. Na to aby bratislavský realitný trh ostal zdravý, je potrebná nová ponuka novostavieb od developerov. Tá bola v druhom štvrťroku 2018 silná, no v treťom len minimálna. Na druhej strane na pokles dopytu po bývaní dôvod nie je. Rastúce mzdy, veľké množstvo pracovných ponúk a historicky najnižšie úrokové sadzby stále vytvárajú ideálne prostredie pre kúpu nehnuteľnosti. Pre budúcnosť preto možno počítať s pokračovaním cenového rastu, úroveň okolo 5-6% medziročne by však prekročiť nemal. Vyšší rast cien možno očakávať len lokálne  alebo v prípade, že sa zastaví prísun nových projektov na trh.“ 

 

BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú, okrem iného, projekty Jurský obytný park vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Rínok Rača v Rači, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice). Viac nájdete na www.bencont.sk.