Mendelsohn

BENCONT: Ceny starších bratislavských bytov po prudkom raste poklesli, nájomné medziročne narástlo o 9% a neklesá

Ceny starších bytov v Bratislave v prvom štvrťroku 2018 poklesli, hovoria analytici z Bencont Investments, ktorá pravidelne monitorujú byty v Bratislave. K poklesu došlo po tom, ako v poslednom štvrťroku 2017 ich cena vzrástla nadpriemerným tempom. Pokles teda mohol byť len miernou korekciou cien. Zároveň sa však v ponuke bytov z druhej ruky objavilo viac starých, nezrekonštruovaných bytov, ktoré mohli takisto spôsobiť cenový pokles.

Priemerná jednotková cena starších bytov dosiahla v prvom štvrťroku 2018 priemernú cenu vo výške 2 274,79 eur/m² s DPH. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku tak zaznamenali prepad o 3,85 %, zatiaľ čo medziročne vzrástli o 6,98 %. Vyplýva to zo štatistickej vzorky 1000 bytov počas prvých troch mesiacov roku 2018. K cenovému poklesu bytov z druhej ruky došlo po takmer kontinuálnom päťročnom raste cien a po najprudšom medzikvartálnom raste jednotkových cien za toto obdobie. Prepad byť teda mohol len istou korekciou.

Pokles jednotkovej ceny Bencont zaznamenal vo všetkých piatich okresoch Bratislavy, najvýraznejší však bol v Starom Meste, kde predstavoval až 7,3% medzikvartálne. V porovnaní s prvým štvrťrokom 2017, t.j. medziročne však ceny vzrástli vo všetkých bratislavských okresoch a najviac práve v Starom meste. V ostatných okresoch medziročný rast predstavoval v priemere 6%, zatiaľ čo medzikvartálny prepad dosahoval 2-3%.

Možný dôvodom cenového prepadu bol nadpriemerný počet nezrekonštruovaných bytov v ponuke. Nárast počtu starších bytov v ponuke mohol byť spôsobený faktom, že podiel novostavieb z druhej ruky na trhu mierne poklesol. V súčasnosti sa bratislavský realitný trh vyznačuje vysokým dopytom po novostavbách, pričom developeri ponuku nedokážu v rovnakom tempe dopĺňať. Počet novostavieb v primárnej ponuke tak klesá a dopyt sa preto začína orientovať viac na novostavby v sekundárnej ponuke.

Z hľadiska absolútnej ceny došlo na sekundárnom trhu k miernemu poklesu, spôsobenom poklesom priemernej jednotkovej ceny. Priemerne veľký byt z druhej ruky tak v Bratislave stál 144 tisíc eur. Kvôli poklesu rozlohy došlo k najväčšiemu poklesu absolútnej ceny v Starom Meste a to na 186 tisíc eur. V prípade ostatných okresov sa absolútna cena výraznejšie nemenila a pohybovala sa v rozmedzí 130-145 tisíc eur v . Z hľadiska izbovosti dominovali 3-izbové byty, ktoré predstavovali 40 % ponuky. Dvojizbové byty tvorili 33 % ponuky. V prípade novostavieb dlhodobo predstavujú najdopytovanejší artikel dvojizbové byty. Pri starších bytoch je to rovnaké a preto je trojizbových bytov v ponuke podstatne viac. Jednoizbové byty zas predstavovali 18% ponuky, zvyšok tvorili štvor a päťizbové byty.

Rast ponuky voľných nových bytov spolu s vysokým dopytom po nich od konca roku 2014 pôsobil stimulačne aj na rast cien starších bytov. Dovtedy prenajímané byty išli pri vyššej cene do predaja a taktiež dochádzalo k nahrádzaniu „starého“ bývania za nové. V súčasnosti je trh v stave, kedy môžeme povedať, že tento potenciál starších bytov (sekundárna ponuka) je do značnej miery vyčerpaný. Ďalší rast cien starších bytov nepredpokladáme, nakoľko ich kúpu v najbližšej dobe zasiahne aj opatrenie NBS. Ochota bánk financovať starší byt je nižšia, ale tiež to závisí od lokality. Vývoj týchto opatrení a súčasná ponuka sekundárneho trhu ale môžu výrazne ovplyvniť ten s nájomnými bytmi.

Graf 1: Vývoj absolútnej ceny novostavieb (voľné a predané) a starších bytov (sekundárna ponuka)

Cena nájmu v Bratislave počas prvých troch mesiacov v tomto roku dosiahla s energiami 718 eur. Medziročne ide tak o rast takmer 9 %, oproti posledným mesiacom minulého roka je zmena zanedbateľná. Staré mesto prispelo k vyššiemu priemeru už len faktom, že ponuka bytov na prenájom sa tu medziročne výrazne zvýšila. No zároveň aj cena samotného nájmu vzrástla o približne 100 eur na byt. V Petržalke bolo v našej vzorke naopak výrazne menej bytov ako pred rokom (dôvodom môže byť aj fakt, že časť z nich išla do predaja na sekundárnom trhu) ale cena nájmu vzrástla medziročne o takmer 12 % (v Starom meste to bolo takmer 13 %).

Matuš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments: „V rámci nájmu rozhoduje aj fakt, v akom stave sa byt prenajíma. Túto ponuku čoraz viac tvoria oproti minulosti byty zrekonštruované alebo novostavby. Pri bytoch v pôvodnom stave či iba čiastočnej rekonštrukcii dokonca sledujeme aj medziročný pokles ceny. Cena nájmu ako taká reaguje na rýchlejší rast predaja bytov pri vyšších cenách. Rast priemeru je tak logický, keďže celková ponuka na trhu nájomných bytov je tvorená čoraz viac novými bytmi, kde cena začína na vyššej úrovni, ako byt v pôvodnom stave. Výška nájmu aj pri novostavbách je limitovaná faktom, že nemala by byť násobne vyššia ako je mesačná splátka hypotéky pri kúpe bytu. Stále nízke úroky totiž pôsobia stimulačne na uprednostňovanie kúpy bytu pred prenájmom. Tento trend aj napriek stále nízkym úrokovým sadzbám môže v Bratislave pribrzdiť už spomínané opatrenie NBS. Pri súčasných cenách novostavieb a maximálnej možnej výške úveru do max. výšky 8-ročného čistého príjmu v kombinácii s potrebou vlastných zdrojov môže pribrzdiť predaj bytov a uviesť do popredia skôr nájomné bývanie. Takéto správanie spotrebiteľov by mohlo tlačiť ceny nájmu smerom nahor. Vysoký dopyt po bytoch, ktorý sme doposiaľ sledovali sa, tak môže presunúť do sféry nájomného bývania.“

BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú, okrem iného, projekty Jurský obytný park vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Rínok Rača v Rači, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice). Viac nájdete na www.bencont.sk.